La exención por reinversión en vivienda habitual permite no tributar por la ganancia patrimonial obtenida al vender la vivienda habitual, siempre que el importe total se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual dentro de un plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta. Si solo se reinvierte una parte, la exención se aplica de forma proporcional.
Esta exención resulta relevante para cualquier inversor que gestione su patrimonio de forma conjunta, ya que sin ella, la ganancia por la venta de una vivienda tributaría en la base del ahorro exactamente igual que la venta de acciones o fondos, con la misma escala progresiva del 19% al 30%.
| Requisito | Condición exigida |
|---|---|
| Plazo de reinversión | Dos años, antes o después de la venta |
| Vivienda vendida | Debe haber sido habitual durante al menos tres años (salvo causa justificada) |
| Vivienda adquirida | Debe ocuparse de forma efectiva en los doce meses siguientes a la compra |
| Reinversión parcial | Exención proporcional al importe efectivamente reinvertido |
Cómo funciona el plazo de dos años en la práctica
El plazo de reinversión puede computarse en ambos sentidos: es posible vender primero la vivienda antigua y disponer de dos años para comprar la nueva, o comprar primero la nueva vivienda y disponer de dos años para vender la anterior. Cuando la reinversión no se produce en el mismo ejercicio en que se genera la ganancia, es necesario manifestar en la declaración del IRPF de ese año la intención de acogerse a la exención, indicando el compromiso de reinversión dentro del plazo establecido.
Qué ocurre si la reinversión es solo parcial o se financia con hipoteca
Si el importe reinvertido es inferior al total obtenido en la venta, la exención se aplica únicamente sobre la parte proporcional de la ganancia que corresponde al importe efectivamente reinvertido, tributando el resto según la escala del ahorro. El importe financiado mediante préstamo hipotecario para adquirir la nueva vivienda también computa como reinversión desde el momento de la firma, sin necesidad de que ese dinero proceda directamente de la venta de la vivienda anterior.
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Preguntas frecuentes sobre la exención por reinversión en vivienda habitual
¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
Es un beneficio fiscal que permite no tributar por la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual si el importe se reinvierte en otra vivienda habitual en el plazo establecido.
¿Cuánto tiempo hay para reinvertir el importe de la venta?
El plazo es de dos años, que pueden ser tanto posteriores como anteriores a la fecha de venta de la vivienda habitual.
¿Es obligatorio reinvertir el importe total para aplicar la exención?
No, si se reinvierte solo una parte, la exención se aplica de forma proporcional sobre esa parte, tributando el resto de la ganancia.
¿Cuenta la hipoteca de la nueva vivienda como reinversión?
Sí, el importe financiado mediante préstamo hipotecario para la nueva vivienda se considera reinversión desde el momento de la firma del préstamo.
¿Se puede comprar la nueva vivienda antes de vender la antigua?
Sí, el plazo de dos años funciona en ambos sentidos, permitiendo comprar primero y vender después dentro de ese margen temporal.
¿Qué requisito debe cumplir la vivienda vendida para aplicar la exención?
Debe haber constituido la residencia habitual del contribuyente durante al menos tres años, salvo que existan circunstancias que justifiquen un plazo menor.
¿Qué pasa si no se cumple el plazo de dos años para reinvertir?
Se pierde el derecho a la exención y hay que regularizar la situación mediante una declaración complementaria, pagando la cuota correspondiente más los intereses de demora.
¿Se puede aplicar esta exención más de una vez a lo largo de la vida?
Sí, no existe un límite en el número de veces que se puede aplicar, siempre que se cumplan los requisitos en cada operación de venta y compra.
¿Hay que declarar la intención de reinvertir si la compra es en un año distinto al de la venta?
Sí, es necesario manifestar en la declaración del ejercicio de la venta el compromiso de reinversión dentro del plazo de dos años establecido.
¿Aplica esta exención a viviendas situadas fuera de España?
Puede aplicarse siempre que se cumplan los requisitos de vivienda habitual exigidos por la normativa, independientemente del país donde se encuentre la vivienda adquirida.
